הגנת רוכש בתום לב

73. הגנת רוכש בתום-לב

מי שרכש זכות בתום-לב ובתמורה בסמכו על צו ירושה או על צו קיום שהיה בר-תוקף אותה שעה, או מי שקיים חיוב בתום-לב בסמכו כאמור, אין לבטל זכותו או לחייבו שנית אף אם הצו תוקן או בוטל לאחר-מכן.

רכישת זכויות בהסתמך על צו שבוטל או שונה

הגנת הסעיף חלה על רכישת זכות או קיום חיוב בהסתמך על צו ירושה או צו קיום – כאשר לאחר הרכישה או קיום החיוב – תוקן הצו או בוטל.

אין הסעיף דן במקרה בו הרכישה בוצעה בהסתמך על צו חסר תוקף, בין מלכתחילה ובין בשעת ההסתמכות (בסיטואציה זו נדון בהמשך).

דרישות הסעיף לתחולת ההגנה הינם:

* רכישת זכות או קיום חיוב;

* בתום-לב;

* בתמורה;

* בהסתמך על הצו;

* שהיה בר-תוקף אותה שעה.

להלן, נבחן דרישות אלו ונפקויות הפעלת הסעיף.

תקנת השוק

ברכישות כאמור מאת אדם, שהסתבר, למפרע, כי הבעלות בנכס שמכר היתה של אחר – עשויה לחול "תקנת השוק" האמורה בסעיף 34 לחוק המכר, תשכ"ח-1968. הן לתקנת השוק והן להוראת סעיף 73 לחוק, תנאים משלהם לתחולתם, ואין סעיף 73 לחוק בא להחליף את סעיף 34 לחוק המכר, במקרה של רכישה בהסתמך על צו, אלא להוסיף עליו.

לפיכך, צו שתנאיו של אחד משני הסעיפים הנ"ל יתקיימו, בכדי שתחול הגנת אחד מהם על רוכש הזכות.

תום-לב

דרישת הסעיף לקיומו של תום-לב בעת הרכישה, מוגבלת לרוכש בלבד. אין הסעיף דן בדרישת תום-לב מאחר, אלא מרוכש הזכות או מקיים החיוב בלבד.

לפיכך, אף במקרה שהמוכר, כמי שמצויין בצו כיורש בחלקים מסויימים – יודע או מטיל ספק בתקפות ונכונות הצו, ואפילו יודע כי אינו היורש וכי האמור בצו מוטעה – הגנת הסעיף תחול על הרוכש, שכן הדרישה ל"תום-לב" האמורה בסעיף אינה נדרשת מן המוכר אלא מהרוכש בלבד.

ומה מידת הנטל להוכחת תום-הלב?

מבדיקת היקפו של נטל זה במקרים כגון סעיף 13 לחוק החוזים וסעיף 5 לחוק המשכון, ניתן להבחין כי בהסדרים אלו ודומיהם מרכז הכובד הוא בנחזות שייצרו הבעלים.

לאור כך, נראה כי מרכז הכובד של תום-הלב בהוראת סעיף 73 לחוק – הוא בעצם קיומו של הצו והסתמכות הרוכש על הצו.

כאשר אלו קיימים – הטוען לחוסר תום-לב, עליו נטל ההוכחה.

התמורה

היורש המצויין בצו, עליו הסתמך הרוכש, רשאי לעשות בנכסים שהגיעו לו מהעזבון, כבתוך שלו. זאת למדים אנו מהוראת סעיף 120 לחוק, הקובעת כי בביטול או שינוי צו קיים – חייב היורש שהוצא מהצו, להשיב רק את שנותר מנכסי העזבון שהגיעו לידיו.

לפיכך, התמורה שנותן הרוכש, יכול ותימסר למוכר בכל דרך, ואין דרישה כי תמורה זו תועבר לעזבון דווקא. יוצא, כי התמורה יכולה להינתן כטובת הנאה, קיזוז חוב וכו'.

הגנת רוכש בתום-לב

הגנת הסעיף תחול אך ורק בנסיבות האמורות בו, ואין להרחיבה לנסיבות אחרות.

הגנת הסעיף חלה על רוכש שרכש נכס בתום-לב ובתמורה, בהסתמך על צו קיים.

לפיכך, מחלוקות אחרות, כגון קדימות בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, בין שני רוכשים וכו' – יבחנו על-פי הלכות החוק הנדון ולא באמצעות הוראת סעיף זה.

סיום הרכישה בטרם הביטול

הגנת הסעיף חלה על רכישת זכות וקיום חיוב. לפיכך, כאשר החלו הליכי הרכישה – נחתמו חוזים וכו', אולם הרכישה לא הושלמה – אין הגנת הסעיף חלה ואין הרוכש יכול לאכוף את קיומו של החוזה על היורש האמיתי כפי שנקבע בצו לאחר תיקונו.

זכותו החוזית של הרוכש ממשיכה להתקיים כלפי היורש שמכר לו את הזכות, ושמעמדו שונה בצו שתוקן או בוטל, באשר זכות זו יכולה להקנות לרוכש סעד של פיצויים.

הוא הדין במקרה בו החיוב טרם קויים.

בעניין הרטפלד נדון מקרה בו נרשם יורש כבעלים של חלקת קרקע, על בסיס צו ירושה שניתן כדין.

לאחר הרישום, התקשר היורש בחוזה עם חברה קבלנית, ואף קיבל את רוב התמורה עליה סכמו בחוזה.

בטרם השלמת העסקה ורישום הזכויות על-שם הרוכש – הוגשה בקשה לביטול צו הירושה, מפאת הטענה כי היורש שנקבע בצו הירושה, אינו היורש האמיתי.

השאלה שנבחנה במקרה זה, האם הוראת סעיף 73 לחוק פורשת כנפיה אף על מקרה כדוגמת זה, בו נרכשו זכויות הרוכש על בסיס צו ירושה שניתן כדין, אולם העסקה טרם הסתיימה ברישום בפנקסי המקרקעין.

כב' השופט גולדברג, ניתח את הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין והגיע למסקנה כי "תקנת שוק" זו מותנית ברישום הזכויות על-ידי הרוכש במרשם המקרקעין, לפיכך קבע, כי בהעדר רישום אין זכותו של הרוכש נהנית מהגנת הסעיף. הוראת סעיף 73 לחוק, הגם שלשונה רחבה יותר – אינה מחילה הגנתה על היקף נכסים רחב יותר, על זכויות אובליגטוריות, במקרקעין שלא עבור הסדר ומטלטלין.

מאחר ובסיס טעמם של הוראות חוק אלו זהה, כאשר הן סעיף 10 לחוק המקרקעין והן סעיף 73 לחוק הירושה דנות במצבים בהם קיימת הסתמכות על תעודה ציבורית שמהימנותה גבוהה – הרי יש הגיון רב בזהות הזכויות המוגנות על ידן.

לפיכך, קובע השופט גולדברג, אף הוראת סעיף 73 לחוק אינה חלה במקרה בו זכויותיו של מי שרכש מקרקעין בהסתמך על צו ירושה תקף, טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין.

במקרה שכזה, זכות הקניין של היורש האמיתי, תגבר על זכותו האובליגטורית של הרוכש מן היורש הנחזה.

השופט חשין הצטרף לדעתו של השופט גולדברג, אולם זאת מתוך סקירת תקנות השוק והגעה למסקנה דומה כי תקנת השוק, ובמקרה זה הוראת סעיף 73 לחוק, תחול רק אם יעשה מעשה קניין. מעשה קניין במקרקעין – יחשב ככזה במידה ויהיה תקף על-פי הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין. ממילא, לא יהיה למעשה קניין במקרקעין תוקף, וזאת על-פי הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, במידה ולא נסתיים מעשה הקניין ברישום בפנקסי המקרקעין.

האינטרס שלתכליתו נוצר סעיף זה, הוא הביטחון המסחרי. לאחר שצד מתקשר מסתמך על רישום בספרי המקרקעין ועל צו בית-משפט – יש ליתן לו את הביטחון והיציבות בפעילות הכלכלית, ואינטרס זה גובר על זכותו הקניינית של היורש האמיתי. לפיכך, לדעתו, כאשר כל שנותר להשלמת העסקה הוא אקט פורמלי מסכם כ"רישום" או "קבלה" יש לראות בעסקה כאילו הושלמה.

רכישת זכויות בהסתמך של צו חסר תוקף

הסעיף דן ברכישת זכויות בהסתמך על צו שהיה "בר-תוקף באותה שעה".

ומה הדין ברכישת זכויות בהסתמך על צו חסר תוקף? מה הדין כאשר אדם רכש זכויות בהסתמך, לדוגמה, על צו שניתן על-ידי בית-דין דתי, והתברר כי בית-הדין לא היה מוסמך לתתו, ולפיכך הצו חסר כל תוקף מלכתחילה?

במקרה כזה יש להבחין בין שני מצבים שונים:

האחד, שהאמור בצו – הגם שחסר תוקף – תואם את המצב החוקי והעובדתי, ואילו ניתן כחוק היה מצהיר באופן זהה את האמור בצו.

השני, שהאמור בצו חסר התוקף שונה מהמצב החוקי והעובדתי התואם את המציאות.

במצב הראשון, הפעולות שנעשו שרירות וקיימות ואין אפשרות לתוקפן ולבטלן, לרבות רישומים חוקיים שנעשו על-פיהן, כגון רישום בעלות במקרקעין וכד'.

הסיבה לכן נעוצה במהות הצו.

צו-ירושה וצו-קיום צוואה, הינם צווים הצהרתיים, המצהירים מי הם היורשים ומה חלקיהם בעזבון.

אין הם יוצרים זכויות, אין הם יוצרים יורשים, אלא מצהירים מי הם היורשים.

לפיכך, פעולות שנעשו באמצעות יורש וביחס לחלקו בעזבון – פעולותיו תקפות למרות שהצו המצהיר את דבר היותו היורש וחלקו בעזבון – הוברר כחסר תוקף.

לעומת זאת, במצב השני, בו נעשו הפעולות בידי מי שזכויותיו אינן תואמות כאמור – פעולות אלה בטלות, וניתן לתקוף ביצוען או רישומן. אולם, זאת רק ביחס לאותו חלק שאינו תואם את המצב החוקי והעובדתי האמיתי.

לפיכך, יורש שמכר, לדוגמה, נכס מקרקעין שרק מחציתו שלו מכוח היותו יורש – ניתן לתקוף את פעולת המכירה לגבי מחצית הנכס בלבד, ואילו המחצית השניה אינה ניתנת לתקיפה.

"אם ראובן רואה ששמעון נרשם כבעלים של נכס פלוני, על-פי מסמך בטל או בלתי-חוקי, אין הוא יכול לבוא לבית-המשפט ולתבוע עלבונו של החוק, אלא אם- כן זכותו נפגעה…

צו-ירושה אינו אלא צו-הצהרתי הקובע מי הם היורשים ובאיזה חלקים, ואינו יוצר זכויות… ואם התברר… כי החלקים הם כפי שנקבע בצו הירושה שהוצא על-ידי בית- דין בלתי-מוסמך, הרי אין מקום לתקוף את הרישום."

רכישת נכס שאינו שייך לעזבון

יש להבחין בין שני מצבים שונים, כאשר הגנת הסעיף דנה באחד מהם בלבד.

המצב בו דן הסעיף ועליו חלה הגנתו – הוא מקרה של רכישת נכס או קיום חיוב בהסתמך על הצו, כאשר מדובר בנכס שהיה שייך לעזבון, והועבר מכוח הצו התקף.

המצב האחר בו אין הסעיף דן – הוא מקרה של רכישת נכס בהסתמך על הצו, כאשר הנכס כלל לא שייך למוכרו, וכן בקיום החיוב כלפי אדם שאינו מייצג את האמור בצו.

במצב עובדתי כאמור, אין לצו כל משמעות, שכן לגבי הרכישה, אין אדם יכול למכור או להעביר מה שאינו שלו.

במצב זה, רכישתו של הרוכש תזכה להגנה רק אם עמד בתנאי ההגנה הכלליים שבחוק, בסעיף 34 לחוק המכר או סעיף 10 לחוק המקרקעין, הדנים בתקנות השוק.

בעובדות המקרה הנדון, ב-ע"א 100/87, רשמו יורשים נכס מקרקעין על-שמם, מכוח צו ירושה.

הוברר, כי הנכס האמור לא היה שייך כלל למוריש למרות שהיה רשום על-שמו.

נפסק:

"לא יכלו יורשיו של המנוח… לרשת יותר ממה שהיה למנוח עצמו… אין הרישום יכול להשפיע על זכויות היורשים… כשאין רכישה מכוח ירושה נכנסת בדלת אמותיו של סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שהוא החריג היחידי שמכוחו יכול אדם לקנות יותר זכויות במקרקעין מאלה שהיו למקנה."

מקרה זה דן בזכויות היורשים עצמם, אולם ההגיון הבסיסי האמור חל אף בזכויות צדדים שלישיים.