תקנות המקרקעין

רישום ירושה על-פי בקשה

22. רישום ירושה יהיה על-פי בקשה מאת מעוניין בדבר.

הגשת בקשה

23. הגשת הבקשה (תיקון התשנ"ט)

(א) הבקשה לרישום ירושה תוגש בלשכה שבה רשומים המקרקעין שלגביהם מבקשים את הרישום.

(ב) לבקשה יצורפו -

(1) צו ירושה, צו קיום צוואה או צו הנהלת עזבון, מאת בית-משפט, בית-דין דתי או רשם לענייני ירושה מוסמך;

(2) נסח מרישום המקרקעין שלגביהם מבקשים את הרישום.

רישום ירושה של שכירות מתבטלת

23א. רישום ירושה של שכירות מתבטלת (תיקון התשל"ב)

(א) הוגשה בקשה לרישום ירושה של שכירות, ונוכח הרשם כי בהתאם לתנאי השכירות יכול המשכיר לבטלה בגלל מותו של השוכר או בגלל אירוע הנובע ממותו של השוכר, יעכב את רישום הירושה, ימציא למשכיר הודעה על הבקשה ויבקשנו להודיע עמדתו תוך ארבע-עשר יום מיום קבלת ההודעה.

(ב) הודיע המשכיר לרשם, תוך התקופה האמורה, על התנגדותו לרישום הירושה, לא תירשם הירושה אלא על-פי צו מפורש של בית-משפט מוסמך או אם הודיע המשכיר לאחר מכן על הסכמתו לרישומה.

(ג) לא הודיע המשכיר כאמור על התנגדותו, או הודיע על הסכמתו לרישום הירושה, יורה הרשם על רישום הירושה כמבוקש.

תחולת סימן א'

24. תחולת סימן א'

הוראות סימן א' יחולו, בשינויים המחוייבים, על רישום ירושה לפי סימן זה.

רישום על-פי צו

רישום ירושה הינו רישום זכויות בנכס מקרקעין כפי שזכויות אלו משתקפות בצו הירושה או צו קיום הצוואה.

צו כאמור, הינו פסק דין הצהרתי, המצהיר מי הם היורשים ומה חלקיהם בעזבון.

העזבון עובר ליורשים מכוח הדין ומכוח הוראות חוק הירושה, ואין בצו הירושה או בצו קיום הצוואה אלא לשקף את עבירות הזכות.

יוצא, כי תוקפן של העבירות הינו מעצם הוראת החוק ואינו תלוי כלל ברישום.

פעולת רישום נכס על-פי צו ירושה או צו קיום צוואה הינה פעולת רישום "פסק דין הצהרתי", וככזו - מעוגנת בהוראת סעיף 123(ב)(2) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

אופן הרישום הוסדר בסימן ב' לפרק ג' (סעיפים 22-24) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969.

ברישום על-פי צו, בעל הזכות אינו מופיע בפני רשם המקרקעין, כי בעל הזכות המקורית הוא המנוח, וגם היורשים אינם צריכים להתייצב בפני רשם המקרקעין, כיוון שזכותם להירשם כבעלי הזכויות, נקבעה בצו הירושה.

על-כן "השינויים המחוייבים", לגבי רישום צו ירושה, הם, בין השאר, ש"הצדדים לעסקה" (במקרה זה: המנוח מצד אחד והיורשים מצד שני) אינם חייבים להתייצב בפני רשם המקרקעין, ורשם המקרקעין אינו צריך לזהותם, שכן הרישום נעשה כאן בהתאם לצו הירושה, ורשם המקרקעין ממלא אחר צו הירושה, זאת ותו לא.

בעניין חמדה סרב רשם המקרקעין לרשום בפנקסי רישום המקרקעין את הנובע מצו ירושה, שניתן על-ידי בית-המשפט, רק משום שבצו הירושה לא נרשמו מספרי תעודות הזיהוי של היורשים. נקבע כי על רשם המקרקעין לרשום את תוצאות צו הירושה, גם אם הוא סבור שצו הירושה איננו ממלא אחר הוראות התקנות, כגון על-ידי אי-ציון מספרי תעודות הזיהוי של היורשים.

לכל היותר, רשאי רשם המקרקעין לציין בעת רישום צו הירושה, כי בצו הירושה לא צויינו מספרי תעודות הזיהוי של היורשים, וכאשר יבואו היורשים, או מי מהם, ויבקשו למכור את הנכס שזכו בו על-פי צו הירושה, יצטרכו להוכיח לרשם המקרקעין כי הם היורשים שנזכרים בצו הירושה, ואם לא יוכיחו זאת, יהיה רשאי אז רשם המקרקעין לסרב לבצע את העסקה. אולם, כל עוד צו הירושה בתוקפו, חייב רשם המקרקעין לרשום את היורשים כבעלי הזכויות במקרקעין, שהוא של המוריש.

מבחינת רשם המקרקעין, אין הבדל בין צו ירושה לבין צו קיום צוואה. הוא חייב לרשום את הזכויות על-פי דין הירושה, ואת הזכויות על-פי הצוואה. בצוואה, בדרך-כלל, לא מציין המצווה את מספר תעודת הזיהוי של הנהנה, אלא הוא כותב: "אני מצווה לאשתי, או לבני" וכיוצא בכך.

בקשה לרישום ירושה

בהתאם להוראת תקנה 23 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), בקשה לרישום צו כאמור תעשה בדרך של הגשת המסמכים המפורטים להלן, לרשם המקרקעין:

* בקשה לרישום צו ירושה או צו קיום צוואה;

* צו ירושה או צו קיום צוואה או צו הנהלת עיזבון;

* נסח מרישום המקרקעין שאותם מבקשים לרשום.

בנוסף למסמכים אלו יש למלא אחר ההוראות והדרישות הבאות:

* את הבקשה יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין אשר בה רשומים המקרקעין נשוא הצו;

* הבקשה יכולה להיחתם על-ידי כל מעוניין בדבר, כגון: יורש, מנהל עזבון, כונס נכסים ואף נושה שיש לו עניין שהמקרקעין ירשמו על-שם היורשים;

* כאשר קיים מנהל עזבון - הוא בלבד זכאי לחתום על בקשה לרישום כאמור;

* חתימת המבקש על בקשת הרישום, צריכה להיות מאומתת על-ידי עורך-דין או רשם המקרקעין.

רישום מקצת הנכסים או מקצת היורשים

כאשר העזבון כולל מספר נכסי מקרקעין - ניתן לרשום את כולם או את חלקם בלבד, הכל בהתאם לרצון מבקש הרישום.

אולם, בשונה מהבחירה הקיימת בין רישום מלוא הנכסים או חלקם - לא ניתן לרשום נכס על-שם חלק מן היורשים המופיעים בצו, ורישום כל נכס צריך לכלול את שמות כל היורשים המופיעים בצו, בהתאם לחלקם.

מנהל העזבון – זכויותיו וחובותיו

סעיף 121(א) לחוק הירושה קובע, כי משמינה בית המשפט מנהל עזבון - אין היורשים רשאים לעשות בעזבון, אלא ברשות מנהל-העזבון או בית-המשפט.

יוצא מכך, כי משמונה מנהל עזבון - אין היורשים זכאים לבצע בשמם כל פעולת רישום מקרקעין, אלא מנהל העזבון בלבד.

כדי להבטיח את האמור, על מנהל העזבון לרשום הערה בפנקס המקרקעין, המודיעה על מינויו כמנהל העזבון (הוראה זו הינה חובה המוטלת על מנהל העזבון, כאמור בתקנה 329(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי).

מנהל עזבון יחשב ככזה, רק לאחר שמונה על-ידי בית המשפט, בין בדרך של בקשת מי מהיורשים ובין בדרך של רישומו בצו קיום הצוואה כבקשת המוריש בצוואתו.

יצויין, כי בתקופה שקדמה לחוק המקרקעין, בהתאם לפקודת הירושה והמג'לה - כאשר מינה בית המשפט מנהל עזבון - היו נכסי העזבון מוקנים לו, ובכך היה זכאי לרשום את נכסי המקרקעין על שמו, כמנהל העזבון.

סעיף 1 לחוק הירושה שינה את המצב, בקבעו נפילה ישירה של העזבון מהמנוח ליורשיו.

מכירת מקרקעין באמצעות מנהל העזבון

בהתאם להוראת סעיף 3(97) לחוק הירושה, אין מנהל העזבון רשאי לבצע פעולה שתוקפה תלוי בפנקס המתנהל על-פי חוק, אלא לאחר שבית-המשפט אישר תחילה פעולה זו.

ללא אישור בית-המשפט מראש - חסרה הפעולה כל תוקף.

לפיכך, מנהל עזבון המתקשר בהסכם עם רוכש, התקשרות זו הינה הצעה בלבד, ותישאר ככזו כל עוד לא אישר בית-המשפט את ההתקשרות.

לפיכך, כל עוד לא אושרה ההתקשרות, הרי מעצם היותה הצעה בלבד - לא ניתן לרשום אפילו הערת אזהרה לטובת הרוכש, על-סמך הסכם ההתקשרות, כל עוד לא אושר.

סמכות בית-דין דתי

מנהל עזבון יכול להתמנות אף באמצעות בית-דין דתי אשר מוקנית לו הסמכות לדון בענייני ירושה כאמור בהוראת סעיף 155 לחוק הירושה.

מנהל עזבון כאמור מוסמך לעשות כל פעולה המוקנית מכוח החוק למנהל העזבון, לרבות רישום הנכס וחלוקתו.

בית-הדין הדתי מוסמך לאשר את פעולות מנהל העזבון, כנדרש בהוראת סעיף 97 לחוק הירושה.

מקרקעין שרשומה עליהם הערת אזהרה או עיקול

נכס מקרקעין של מוריש, אשר רשומה לגביו הערת אזהרה (בגין התחייבות של המוריש, עוד בחייו, לעשות בהם עיסקה) - אין בכך בכדי למנוע את רישום הנכס על-שם היורשים, בהתאם לאמור בצו הירושה או צו קיום הצוואה.

הטעם לכך נעוץ בהוראת סעיף 127 לחוק המקרקעין, הוראה האוסרת רישום עיסקה סותרת. מאחר שרישום ירושה אינה בגדר "עיסקה" - אין מניעה לרשמה למרות קיומה של הערת האזהרה. (זאת למעט מקרה בו הערת האזהרה נרשמה על-סמך יפוי כח בלתי חוזר, שאיננו בטל לאחר הפטירה, שאז, לכאורה, אין המקרקעין עוד של המוריש ואינם כלולים בעזבונו. במקרה כזה לא ירשם צו הירושה או צו הקיום אלא לאחר מחיקת ההערה בכל דרך שהיא).

הוא הדין בנכס מקרקעין אשר רשום לגביו עיקול. רישום על-שם היורשים אינו פוגע בעיקול, שכן היורשים אחראים תחת המוריש לחובות העזבון (סעיף 128 לחוק הירושה).

לאחר הרישום, ישלח רשם המקרקעין הודעה למטיל העיקול, על רישום העיקול.

רישום הורשה – בצוואה המכילה תנאים

כאשר ניתן צו קיום לצוואה, והצוואה מכילה תנאים שונים להורשה - ירשום רשם המקרקעין את הצו בהתאם לתנאים הכלולים בו.

לפיכך, כאשר הצוואה מתלה את הרישום בקיום תנאים מסויימים - ינהג רשם המקרקעין כדלקמן:

בתנאים המותלים בביצוע פעולה, "תנאים דוחים", (כגון התניית עצם ההורשה בהעברת נכס של היורש לאחר) ימנע רשם המקרקעין מלרשום את ההורשה, אלא אם בית-המשפט הורה על הרישום או מינה מנהל עזבון, שאז תפקידו לבדוק ביצוע האמור.

בתנאים המורים על ביצוע פעולה (כגון חיוב יורש לבצע פעולה מסויימת, אולם אין החיוב מתלה את עצם ההורשה בביצוע הפעולה) ירשום רשם המקרקעין את הירושה, אולם ירשום הערה המתלה את הרישום בביצוע הפעולה. בירור ביצוע הפעולה או החיוב יתבצע כאשר יחפוץ היורש להעביר הנכס לאחר.

צוואה שנערכה או אושרה בחול

סעיף 39 לחוק הירושה מתלה את ביצוע האמור בצוואה, באישור הצוואה ומתן פסק-דין סופי על-פי הוראות הפרק החמישי לחוק הירושה.

לעניין זה אין כל נפקות אם הצוואה אושרה בחו"ל ובית המשפט שם נתן צו לקיומה, אם לאו. גם אם אושרה הצוואה בחו"ל - לא ניתן לפעול על-פי צו הקיום שניתן, אלא לאחר שבית-המשפט נתן צו קיום נוסף על-פי הוראות חוק הירושה.

הסכם בין יורשים לחלוקת עזבון

הסכם בין יורשים לחלוקת העזבון, בהתאם להוראת סעיף 110 לחוק הירושה - הינו חלק אינטגראלי מהליך ההורשה הקבוע בחוק.

לפיכך, כאשר יורשים החליטו לחלק ביניהם את נכסי המקרקעין, כך שכל אחד מהם יקבל נכס או חלק מנכס בשלמות (בשונה מחלוקת כל נכס בהתאם לחלקיהם בעזבון) - זהו חלק מהליך ההורשה הקבוע בחוק.

יוצא, כי פעולה כאמור אינה "עיסקה" במקרקעין, אלא פעולת הורשה בלבד, וככזו - ניתנת לרשום באופן ישיר כפעולת הורשה ללא צורך בכל הליך הנדרש ברישום עיסקה רגילה.

רכישת צד שלישי בתמורה, זכויות בקרקע מוסדרת מול זכויות יורשים

בעניין רוטברג נדון ערעורם של יורשים, אשר החלקה שירשו לא נרשמה על שמם ואף לא נרשמה על-שמם הערת אזהרה. צדדים שלישיים רכשו את החלקה בתום-לב ובתמורה מידי מי שלא היו מורשים לכך, וזאת על-סמך רישום לא מעודכן.

נפסק כי זכותם של הצדדים השלישיים גוברת על כל זכות אחרת וקביעת בית-המשפט כי הרישום לא היה נכון, אינה יכולה לעמוד להם לרועץ. היורשים אינם זכאים להירשם כבעלי הזכויות האמורות, שנרשמו בינתיים בבעלות הצדדים השלישיים.

ליורשים קמה לכאורה עילה לתביעת פיצויים מיורשי מוטולה. ואולם תביעתם כלפי יורשי מוטולה לא היתה לתשלום פיצויים, אלא להכרה בזכאותם לבעלות בחלקי הוריהם המנוחים בחלקה. דא עקא שזכויותיהם הנטענות בחלקה שוב לא היו רשומות בבעלות יורשי מוטולה, אלא בבעלות הצדדים השלישיים, ודחיית תביעתם כנגד הצדדים השלישיים מייתרת, למעשה, את ההכרעה בתביעתם נגד יורשי מוטולה, שכאמור הצטמצמה לרישום הבעלות.

תחולת סעיף 159(ב) הנ"ל מוגבלת לתביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים. תביעת האחים ריעני היתה להכרת זכאותם להירשם כבעלי זכויות שירשו מהוריהם. על תביעה כזאת אין תחולה להוראת סעיף 159(ב). מכאן שעקרונית חלים עליה דיני ההתיישנות, ואת השאלה אם התביעה התיישנה היה על בית-המשפט לבדוק לאור הוראת סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958.

הערעורים בע"א 6442/98 וב-ע"א 4357/98 התקבלו, ופסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בוטל. המשיבים 1-2 (האחים ריעני) חייבו לשלם למערערים ב-ע"א 6442/98 (הצדדים השלישיים) שכר-טרחת עורך-דין בשתי הערכאות בסך כולל של 40,000 ₪ ואילו בערעורם של יורשי מוטולה (ע"א 4357/98) לא נעשה צו להוצאות.

פורסם בקטגוריה מיסוי צוואה. אפשר להגיע לכאן עם קישור ישיר.

סגור לתגובות.