ילד או קרוב שהייתה להם דירה אחרת
ילד או קרוב, שהיתה להם דירה אחרת למגוריהם – אינם זכאים להיכנס לנעלי הדייר המנוח ולחסות בצל הגנת הדיירות המוגנת.
הוראת הסעיף הינה – "לא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם".
מה גידרה של הוראה זו, ומה היקף הזכויות ב"דירה האחרת" אשר עונה על דרישת הסעיף.
כב' השופט שמגר, הגדיר דרישה זו, תוך ציטוט דברי כב' השופט שרשבסקי:
"דירה אחרת למגוריהם נאמר בסעיף הנ"ל ולא מקום אחר למגוריהם. מינוח זה בא ללמדנו כי המדובר כאן לא רק במקום סתם למגורים שיכול להיות גם חדר זמני בבית מלון, אלא בדירה שהיא 'אחרת' למגוריהם, כלומר שמבחינה משפטית יכולה היא לשמש לקרובו של הדייר המנוח לאותה מטרה שלמענה הוא ישב בדירתו, היינו למקום מגוריו הקבוע במובן הנ"ל ולא רק לישיבה שמלכתחילה מיועדת לא לשמש אלא למטרה זמנית וגם עומדת לרשותו רק לזמן מעבר."
ומוסיף כב' השופט שמגר:
"משמע, כי המדובר איננו בחלופה ארעית, אליה יכול פלוני הדייר לפנות כאורח נטה ללון, אלא בדירה בה יש לדייר זכות קבע" (ההדגשה שלי – ב' ק').
הזיקה העובדתית למקום המגורים
הקובע לעניין הגדרת הזכאי כבעל דירה אחרת למגוריו, כאשר יש בידיו מקום מגורים אחר – הוא קיומה של "זיקה עובדתית בינו ובין מקום המגורים".
השאלה האם מקום המגורים האחר, הינו בהיקף המצדיק הגדרת הזכאי "כבעל מקום מגורים אחר" – הינה שאלה עובדתית שתוכרע בהתאם לזיקה הקיימת למקום מגורים זה.
ב-ע"א 712/76, נדון מקרה של זכאי לדיירות מוגנת, אשר עמד לרשותו חדר בדירת הוריו.
בבחינת הכללת זכאי זה בקטגוריה של "היתה לו בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריו", בחן בית-המשפט האם סטואציה זו אכן עונה לדרישת הסעיף.
המבחן שקבע בית-המשפט, הוא מבחן "הזיקה העובדתית", דהיינו, הקובע הוא – "הזיקה העובדתית בינה ובין המקום".
בחינה זו תעשה באופן אובייקטיבי וללא קשר לרישומים פורמאליים או העדרם.
כך, "אין נפקא מינה אם היא רשומה ברישומיה של עיריית רחובות כאחד מן המחזיקים בדירה… או לאו, או אם חוייבה במסים ואגרות אם לאו".
ומאידך, לאור מבחן "הזיקה העובדתית", גם נכונות תאורטית של קרוב משפחה ליתן לזכאי זכות מדור בדירתו, לא תחשב כמקום מגורים העונה לדרישת סעיף 20 לחוק.
"לצורך ענייננו יש רק חשיבות למקום מגורים, בו יש לפלוני זכות מגורים, עובר לפטירת הקרוב. לכן אינה קובעת לענייננו נכונות הוריה לקבלה כאילו חזרה לדירתם, אלא העובדה שהיה לה ויש לה כל העת חדר למגוריה ברחובות."
ובהמשך:
"אם יש לו קורת גג חלופית קבועה – להבדיל ממעון ארעי – אינו יכול להיכנס לנעלי המנוח…" (הדגשה שלי – ב.ק.).
מגורים בדירת המנוח ובדירה האחרת
הוראת סעיף 20 לחוק שוללת זכאות כניסה לנעלי הדייר המוגן, כאשר מלבד מגורי הזכאי עימו, היתה לזכאי "דירה אחרת למגורים".
מה היחס בין מגורי הזכאי בשתי הדירות, ומה שיעור המגורים הנדרש בכל אחת מהן?
"…אין צורך להוכיח כי לדירה האחרת יש מעמד בכיר יותר או מועדף בעיני בן המשפחה או בעיני צד שלישי. יכול ששתי הדירות תהיינה מבחינה זאת במעמד שווה או כי הדירה של הדייר המנוח אף תהיה מועדפת בעיני הקרוב המבקש עתה להפוך לדייר לפי חוק. הקושיה היא אם יש דירה אחרת ותו לאו, היינו אם יש לבן המשפחה חלופה למגורים, בין מועדפת או לא."
תדירות השהות בדירה האחרת
אין כל משקל מכריע לתדירות שהותו של "הקרוב הזכאי" בדירה האחרת, אלא הקובע הוא, כאמור, הזיקה הכללית למקום המגורים האחר.
"יכול שיווצרו נסיבות בעטיין ישהה פלוני מרבית ימי השבוע בעיר אחרת… אך בכך כשלעצמו לא יהיה כדי להביא לניתוק בין הדייר למקום מגוריו האחר, בין העיקרי והקבוע ובין השני והמקביל."
זכאותו של תושב זר
זכאותו של בן-הזוג, ילדו או קרובו לדיירות מוגנת כאמור בהוראת סעיף 20 לחוק – עומדת להם ללא כל קשר למעמדם החוקי בארץ.
גם אם מעמדם בארץ הוא מעמד של תייר בלבד – עמידתם בקריטריונים הקבועים בהוראת הסעיף בלבד, היא הקובעת.
פרשנות "באין ילדים" בסעיף 20
ב-בר"ע (ת"א) 21068/99 נטען, כי את המונח "באין ילדים" הקבוע בסעיף 20(ב) לחוק יש לפרש באופן, לפיו אם יש ילדים אך לא מתקיימים בהם תנאי הסיפא לסעיף 20(ב) עוברת הדיירות המוגנת לקרובים האחרים שבהם מתקיימים אותם תנאים.
נקבע, כי פרשנות זו אותה מציע המבקש אכן עולה בקנה אחד עם ההלכות שנפסקו בסוגיה בשנות ה-60 על-ידי בית-המשפט העליון. מעיון בהלכות אלה עולה, כי הפרשנות שנתן בזמנו בית-המשפט לסעיף 16 לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955 (הוא היום סעיף 20 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972), היא פרשנות אשר נתנה למונח "באין ילדים" משמעות לפיה זכות הדיירות המוגנת של דייר מוגן עוברת לבן-זוגו אם הוא עומד בתנאי סעיף 20. אם אינו עומד בתנאי סעיף 20 הזכות עוברת לילדיו, כל עוד אלה עומדים בתנאי סעיף 20. אך אם גם אלה אינם עומדים בתנאי הסעיף עוברת זכות הדיירות המוגנת לקרוביו האחרים של הדייר המוגן שנפטר, כל זאת, שוב, כל עוד אלה האחרונים עומדים בתנאי הסעיף. לפיכך, הפרשנות שניתנה למונח "באין ילדים" משמעותה למעשה "באין ילדים העומדים בתנאי סעיף 20" ולא "באין ילדים אשר נשארו בחיים".
פרשנות זו תואמת את תכלית חקיקתו של החוק אשר נועדה ליישם עיקרון המשכיות מגוריו של אדם בנכס בו הוא מחזיק כדייר מוגן, מעבר לתקופת ההסכם שנכרת עם המשכיר, על רקע של מציאות שהתאפיינה בריבוי שוכרים לעומת שוק דל של דירות להשכרה. אלא שהשנים נקפו והעתים הלכו והשתנו. הצורך הסוציאלי להגן על שוכר חסר קורת גג, השתנה לאין ערוך, התכלית אותה רצה המחוקק להגשים פעמים רבות אינה מוגשמת ביישום דווקני של החוק. בית-המשפט העליון היה ער לבעייתיות זו ועל כן פסק, כי פרשנות חוק הגנת הדייר יש שתיעשה במגמת צמצום תוך שמירה רבה יותר על הזכות הקניינית של בעלי הנכס. אמירות אלו מקבלות משנה תוקף היום לאור חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו.
עקב כך קובע כב' השופט ארבל כי:
"נראה לי, כי יש מקום, והגיעה העת, לשנות את היקף פריסתו של סעיף 20 לחוק הגנת הדייר. לתת פרשנות מצמצמת לסעיף זה. במובן זה, לא יהיה זה מן הראוי להסב את זכות הדיירות המוגנת באופן אוטומטי לכל אדם אשר יעמוד בתנאים הסטטוטורים של סעיף 20. על בית-המשפט להפעיל שיקול-דעת. הפעלת שיקול-הדעת יש שתיעשה בצמצום רב בכל הקשור להסבת הזכויות על-פי סעיף 20, זאת מתוך רצון לשמור על זכותו הקניינית של בעל הנכס, ולפרוס עליה את הגנת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. הפרשנות אשר ניתנה לסעיף 20 בעבר היתה באותה עת פרשנות נכונה אשר תאמה את לשון הטקסט וכן את תכליתו, אך פרשנות זו איננה תואמת את המציאות כיום, שכן פרשנות שכזו איננה משיגה כיום את התכלית אותה רצה המחוקק להשיג בתחילת דרכה של המדינה, מה גם שהיא פוגמת בעקרונות היסוד אותה מנסה חוק היסוד לעגן."
עם זאת, בית-המשפט העליון נדרש לסוגיה ספציפית זו, ולא קיבל דעה זו, ועל-כן אין מנוס אלא להיצמד לפרשנות הדווקנית שניתנה לסעיף 20 בעבר שהובאה לעיל.
