הגנת הדייר

חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל''ב - 1972

20. דייר של דירה שנפטר

(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף-קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.

23. דייר של בית עסק שנפטר

(א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף-קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – אותם היורשים על-פי דין שעבדו עם הדייר בעסקו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו.

26. המשכת העסק

לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו.

27. הפסק ההגנה

היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם -

(1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר;

(2) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 23 או 25 והתנאים המפורטים בסעיף 26 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שיורשים והורים כאמור שם לא יהיו לדיירים אלא אם הוסיפו לעבוד באותו עסק, והעסק דרוש לקיומם;

(3) רשאי בית-המשפט להורות, אם בנסיבות העניין היה זה צודק לעשות כן, שילדי דייר שהם למטה מגיל 18 והיו תלויים בו בשעה שנפטר או שחדל להחזיק במושכר, יחזיקו במושכר לתקופה ובתנאים שיקבע בית-המשפט.

28. סמכויות בית-המשפט

(א) בית-המשפט רשאי, אם בנסיבות העניין היה זה צודק לעשות כן, לקבוע שאדם היה לדייר לפי סעיפים 20 עד 27 אף אם לא נתמלאו התקופות הקבועות באותם סעיפים.

(ב) היו לפי סעיפים 20 עד 27 שני אנשים או יותר לדיירים, ולא רצו או לא יכלו כולם להחזיק במושכר במשותף, רשאי בית-המשפט לקבוע שאחד או יותר מביניהם יהיו לדיירים, ורשאי הוא לקבוע פיצוי לנותרים ותנאים אחרים לקביעה זו.

29. תחולה בתקופה השכירות

סעיפים 20 עד 28 חלים גם לפני שתמה תקופת השכירות.

דייר מקורי ודייר נגזר

ב-רע"א 1711/98 מבחין כב' השופט אנגלרד, בין שני סוגי דיירים: דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית ("דיירים מקוריים") ודיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית (דיירים נגזרים"). הדיירים המקוריים הם בעיקרון השוכרים החוזיים לאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים במסגרת הסדר דמי המפתח. הדיירים הנגזרים הם האנשים ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 26-20 לחוק הגנת הדייר.

התשובה לשאלה אם הדייר הוא מקורי או נגזר היא בעלת חשיבות מכרעת: אם המנוח נחשב דייר מקורי, הרי ילדו הופך עם מות המנוחה לדייר נגזר על-פי הוראות סעיף 20(ב) לחוק; אם, לעומת זאת, המנוח עצמו היה בבחינת דייר נגזר - וזאת מכוח הוראת סעיף 20(א) לחוק - הרי מעמד ילדו ייקבע כעת על-פי הוראות סעיף 1(27) לחוק. התנאים לזכות בדיירות המוגנת אינם זהים בשני המקרים. הדרישות על-פי הוראת סעיף 1(27) מחמירות יותר.

בדעת מיעוט, קובע כב' השופט אנגלרד כי מעמדה של בת-זוג בקשר החוזי הראשוני, אין לקובעו אך ורק על-פי החותם הרשמי על חוזה השכירות. כאשר בני-זוג נכנסים לדירה בצוותא חדא, יש לראות את בן-הזוג החותם על החוזה כשלוחה של בת-זוגו. רעיון זה חל, עקרונית, במידה שווה על שני בני-הזוג. לכן, אין לייחד את זכות הדיירות המקורית לבן או לבת-הזוג שחתמו בפועל על חוזה השכירות. מכוח עיקרון השליחות, חוזה השכירות שנכרת עם בעל הבית מזכה ומחייב את שניהם. בכך, שונה רעיון השליחות באופן יסודי מרעיון "הזדהות החזקות", כי לפי האחרון נותר הדייר הרשמי המחויב היחידי כלפי בעל הבית.

הרעיון הנוגד שרק בן-הזוג החותם על חוזה השכירות הוא דייר מקורי, גורם, במקרה של פטירה, להבחנה שרירותית בזכאותם של ילדיהם או קרוביהם של בני-הזוג: אם נפטר תחילה בן-הזוג שאינו חתום על חוזה השכירות, הרי עם פטירתו של בן-הזוג הנותר, הקרובים יזכו להגנה על-פי סעיף 20. אם לעומת זאת - בן-הזוג החתום על החוזה מסתלק תחילה לבית עולמו - הרי זכותם של הילדים והקרובים מקופחת בשל דרישות סעיף 1(27) לחוק. תוצאה מפלה זו אינה משביעת רצון, במיוחד במקרים בהם נכנסו שני בני-הזוג יחד לדירה.

כב' השופט ברק, בדעת הרוב אינו מקבל השקפה זו:

"בכל הנוגע למעמדו של בן-הזוג האחר כדייר מקורי או כדייר נגזר יש הסדר סטטוטורי בסעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר. מוכן אני להניח כי מבחינה פרשנית, ניתן להעמיס על הסדר סטטוטורי זה את דיני השליחות, כמוצע על-ידי חברי. איני סבור כי יהא נכון לעשות כן. ביסוד גישתי זו מונחת ההשקפה כי אין זה ראוי להעמיס על גבו של בעל הבית דור נוסף של דיירים, וכל זאת, במשיכת קולמוס שיפוטית. נראה לי, כי לאור המדיניות המשפטית המונחת ביסוד חוק הגנת הדייר מזה, ולאור האיפוק השיפוטי הנדרש בתחום דיני הקניין מזה, אין זה ראוי כי לעת הזו נרחיב באופן כה משמעותי את היקף ההגנה הסטטוטורית הניתנת לדיירים על-פי חוק הגנת הדייר. על-פי ההלכה הקיימת צפו כל המעורבים בדיירות הסטטוטורית - בעלי הבתים והדיירים גם יחד - כי "דור הילדים" יוכל להנות מהגנת החוק רק אם הוא מקיים את הדרישות המחמירות של סעיף 27 לחוק הגנת הדייר. אין זה ראוי כי בשלב זה של חיי החוק, ובלא לשמוע כל טיעון בעניין, ובלא לקחת בחשבון את המשמעויות החברתיות והכלכליות, נכריז על הארכת תחולת החוק לדור נוסף של דיירים."

הזכות בדירת מגורים

סעיף 20 לחוק הגנת הדייר מסדיר ומטווה את אופן השימוש בדירה אשר היתה מוחזקת בידי דייר מוגן, ודייר זה נפטר.

הסעיף מונה רשימת זכאים להיכנס לנעלי הנפטר, קדימותם ההדדית ותנאים להפעלת זכאותם זו.

בהתאם להוראת הסעיף יהא סדר הקדימות כדלקמן:

* בן-זוגו - בתנאי שהיו בני-זוג לפחות 6 חודשים, והתגוררו יחד בדירה לפחות פרק זמן זה עד לפטירה. זכאותו של בן-הזוג כאמור, קיימת אף במקרה שלבן-הזוג הנותר דירת מגורים אחרת.

* ילדי הנפטר - בתנאי שאין לנפטר בן-זוג, ובתנאי שהתגוררו עמו שישה חודשים לפני פטירתו ואין להם דירה אחרת למגוריהם.

* קרובי הנפטר, הזכאים לרשת אותו על-פי דין - בתנאי שהנפטר לא השאיר זכאים כאמור לעיל (בן-זוג וילדים העומדים בתנאים) ובתנאי שהתגוררו עימו שישה חודשים בטרם פטירתו ואין להם דירה אחרת למגוריהם.

כאמור, סדר הופעתם בהוראת הסעיף הינו סדר קדימותם. דהיינו, בקיומו של בן-הזוג - תבחן תחילה זכאותו, ורק בהעדרה או בהעדר קיומו - תבחן שאלת זכאות ילדו, וכאמור אף בקרובו.

בן-זוג וילדים

לעניין חוק זה, "בן-זוג" כולל אף ידוע או ידועה בציבור (סעיף 1 לחוק).

הגדרת ידוע או ידועה בציבור הינה כמוגדר בפסיקה ולא כמוגדר בחוק הירושה.

לפיכך, בהתאם להגדרת הפסיקה, ידוע או ידועה בציבור יחשבו ככאלה, אם קיימים לגביהם הקריטריונים הבאים:

* גבר ואשה החיים ללא נישואין תחת קורת גג אחת ומנהלים משק בית משותף.

* עליהם להופיע בציבור כבעל ואשה, אולם אין בעובדה כי הציבור יודע שאינם נשואים, כדי לפגוע.

"ילדים" לעניין חוק זה, הוגדרו בסעיף 1 לחוק ככוללים: ילד של אחד מבני-הזוג; ילד מאומץ; ילד שהתייתם מהוריו.

"ילד שאומץ" - בשונה מהגדרת "מאמץ" בחוק הירושה, שם הדרישה הדווקנית היא לאימוץ מכוח החוק, הרי הגדרת האמור בחוק הגנת הדייר כוללת אף ילד שאומץ בפועל, אף ללא צו אימוץ פורמאלי.

מתגוררים יחד לפחות שישה חודשים

 

דרישת סעיף 20 לחוק היא למגורים משותפים עם המנוח במשך תקופה שלא תפחת משישה חודשים סמוך לפטירתו.

סוג המגורים הנדרשים, במסגרת המונח "מתגוררים" האמורה בהוראת הסעיף - הינם כפשוטם, מגורים כפי שמונח זה מובן בעיני הציבור.

"נראה לי כי יש לפרש את המילים "מתגוררים.... יחד אתו" כפשוטן, היינו במובנם הרגיל בעיני הציבור. אין הן מכוונות למגורים במעמד של דייר משנה, כי הרי המדובר במגורים עם פלוני, היינו מגורים בצוותא."

ב-ע"א 17/66, קבע כב' השופט ברנזון שני יסודות מצטברים לקיומה של ההגדרה "מתגוררים".

האחת - מגורים;

השניה - מגורים במקום שנחשב לביתו של אותו אדם, "המקום בו הוא חי בעבר וימשיך לחיות בו בעתיד ואם הוא נעדר ממנו, הרי זו רק היעדרות זמנית שאינה מכוונת להעתקת מגוריו וחייו בקביעות למקום אחר".

בנסיבות המקרה הנדון, עברה האשה להתגורר בארץ אחרת לצרכי קבע, וברוח זאת, נפסק, לא ניתן לראות בה כמי "שהתגוררה יחד עם בעלה", בתקופה זו, למרות שהגיע לביקורים מספר שבועות בשנה לדירת בעלה, וכן השאירה שם חפצים אישיים.

בהתאם להוראת סעיף 28(א) לחוק, רשאי בית-המשפט לאשר דיירותו של זכאי אף אם טרם חלפה התקופה האמורה בסעיף.

בן-זוג שהייתה לו דירה אחרת למגורים

בשונה מילד וקרוב, שם דרש המחוקק, כתנאי לזכאות, העדר קיומה של דירה אחרת למגורים, העדיף המחוקק להשמיט הדרישה להעדר דירת מגורים אחרת בשעת פטירת הדייר, מתנאי זכאותו של בן-הזוג הנותר.

האם השמטה זו מאפשרת לבן-הזוג הנותר להיכנס לנעלי המנוח אף כאשר עשה הוא שימוש בפועל בדירת המגורים האחרת?

"אבל גם אם מותר שתהיה לבן-הזוג דירת מגורים אחרת, אין בכך כדי לפטור אותו מהחובה "להתגורר יחד" עם בן-הזוג השני בדירתו תוך התקופה של שישה חודשים הקבועה בחוק. מכאן אני למד, כי הדירה האחרת יכולה לשמש תוספת לשעת הצורך, אבל לא שתבוא במקום המגורים הרגילים עם בן-הזוג השני בדירה שלו והחיים המשותפים שלהם."

ילד או קרוב שהייתה להם דירה אחרת

ילד או קרוב, שהיתה להם דירה אחרת למגוריהם - אינם זכאים להיכנס לנעלי הדייר המנוח ולחסות בצל הגנת הדיירות המוגנת.

הוראת הסעיף הינה - "לא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם".

מה גידרה של הוראה זו, ומה היקף הזכויות ב"דירה האחרת" אשר עונה על דרישת הסעיף.

כב' השופט שמגר, הגדיר דרישה זו, תוך ציטוט דברי כב' השופט שרשבסקי:

"דירה אחרת למגוריהם נאמר בסעיף הנ"ל ולא מקום אחר למגוריהם. מינוח זה בא ללמדנו כי המדובר כאן לא רק במקום סתם למגורים שיכול להיות גם חדר זמני בבית מלון, אלא בדירה שהיא 'אחרת' למגוריהם, כלומר שמבחינה משפטית יכולה היא לשמש לקרובו של הדייר המנוח לאותה מטרה שלמענה הוא ישב בדירתו, היינו למקום מגוריו הקבוע במובן הנ"ל ולא רק לישיבה שמלכתחילה מיועדת לא לשמש אלא למטרה זמנית וגם עומדת לרשותו רק לזמן מעבר."

ומוסיף כב' השופט שמגר:

"משמע, כי המדובר איננו בחלופה ארעית, אליה יכול פלוני הדייר לפנות כאורח נטה ללון, אלא בדירה בה יש לדייר זכות קבע" (ההדגשה שלי - ב' ק').

הזיקה העובדתית למקום המגורים

הקובע לעניין הגדרת הזכאי כבעל דירה אחרת למגוריו, כאשר יש בידיו מקום מגורים אחר - הוא קיומה של "זיקה עובדתית בינו ובין מקום המגורים".

השאלה האם מקום המגורים האחר, הינו בהיקף המצדיק הגדרת הזכאי "כבעל מקום מגורים אחר" - הינה שאלה עובדתית שתוכרע בהתאם לזיקה הקיימת למקום מגורים זה.

ב-ע"א 712/76, נדון מקרה של זכאי לדיירות מוגנת, אשר עמד לרשותו חדר בדירת הוריו.

בבחינת הכללת זכאי זה בקטגוריה של "היתה לו בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריו", בחן בית-המשפט האם סטואציה זו אכן עונה לדרישת הסעיף.

המבחן שקבע בית-המשפט, הוא מבחן "הזיקה העובדתית", דהיינו, הקובע הוא - "הזיקה העובדתית בינה ובין המקום".

בחינה זו תעשה באופן אובייקטיבי וללא קשר לרישומים פורמאליים או העדרם.

כך, "אין נפקא מינה אם היא רשומה ברישומיה של עיריית רחובות כאחד מן המחזיקים בדירה... או לאו, או אם חוייבה במסים ואגרות אם לאו".

ומאידך, לאור מבחן "הזיקה העובדתית", גם נכונות תאורטית של קרוב משפחה ליתן לזכאי זכות מדור בדירתו, לא תחשב כמקום מגורים העונה לדרישת סעיף 20 לחוק.

"לצורך ענייננו יש רק חשיבות למקום מגורים, בו יש לפלוני זכות מגורים, עובר לפטירת הקרוב. לכן אינה קובעת לענייננו נכונות הוריה לקבלה כאילו חזרה לדירתם, אלא העובדה שהיה לה ויש לה כל העת חדר למגוריה ברחובות."

ובהמשך:

"אם יש לו קורת גג חלופית קבועה - להבדיל ממעון ארעי - אינו יכול להיכנס לנעלי המנוח..." (הדגשה שלי - ב.ק.).

מגורים בדירת המנוח ובדירה האחרת

הוראת סעיף 20 לחוק שוללת זכאות כניסה לנעלי הדייר המוגן, כאשר מלבד מגורי הזכאי עימו, היתה לזכאי "דירה אחרת למגורים".

מה היחס בין מגורי הזכאי בשתי הדירות, ומה שיעור המגורים הנדרש בכל אחת מהן?

"...אין צורך להוכיח כי לדירה האחרת יש מעמד בכיר יותר או מועדף בעיני בן המשפחה או בעיני צד שלישי. יכול ששתי הדירות תהיינה מבחינה זאת במעמד שווה או כי הדירה של הדייר המנוח אף תהיה מועדפת בעיני הקרוב המבקש עתה להפוך לדייר לפי חוק. הקושיה היא אם יש דירה אחרת ותו לאו, היינו אם יש לבן המשפחה חלופה למגורים, בין מועדפת או לא."

תדירות השהות בדירה האחרת

אין כל משקל מכריע לתדירות שהותו של "הקרוב הזכאי" בדירה האחרת, אלא הקובע הוא, כאמור, הזיקה הכללית למקום המגורים האחר.

"יכול שיווצרו נסיבות בעטיין ישהה פלוני מרבית ימי השבוע בעיר אחרת... אך בכך כשלעצמו לא יהיה כדי להביא לניתוק בין הדייר למקום מגוריו האחר, בין העיקרי והקבוע ובין השני והמקביל."

זכאותו של תושב זר

זכאותו של בן-הזוג, ילדו או קרובו לדיירות מוגנת כאמור בהוראת סעיף 20 לחוק - עומדת להם ללא כל קשר למעמדם החוקי בארץ.

גם אם מעמדם בארץ הוא מעמד של תייר בלבד - עמידתם בקריטריונים הקבועים בהוראת הסעיף בלבד, היא הקובעת.

פרשנות "באין ילדים" בסעיף 20

ב-בר"ע (ת"א) 21068/99 נטען, כי את המונח "באין ילדים" הקבוע בסעיף 20(ב) לחוק יש לפרש באופן, לפיו אם יש ילדים אך לא מתקיימים בהם תנאי הסיפא לסעיף 20(ב) עוברת הדיירות המוגנת לקרובים האחרים שבהם מתקיימים אותם תנאים.

נקבע, כי פרשנות זו אותה מציע המבקש אכן עולה בקנה אחד עם ההלכות שנפסקו בסוגיה בשנות ה-60 על-ידי בית-המשפט העליון. מעיון בהלכות אלה עולה, כי הפרשנות שנתן בזמנו בית-המשפט לסעיף 16 לחוק הגנת הדייר, התשט"ו-1955 (הוא היום סעיף 20 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972), היא פרשנות אשר נתנה למונח "באין ילדים" משמעות לפיה זכות הדיירות המוגנת של דייר מוגן עוברת לבן-זוגו אם הוא עומד בתנאי סעיף 20. אם אינו עומד בתנאי סעיף 20 הזכות עוברת לילדיו, כל עוד אלה עומדים בתנאי סעיף 20. אך אם גם אלה אינם עומדים בתנאי הסעיף עוברת זכות הדיירות המוגנת לקרוביו האחרים של הדייר המוגן שנפטר, כל זאת, שוב, כל עוד אלה האחרונים עומדים בתנאי הסעיף. לפיכך, הפרשנות שניתנה למונח "באין ילדים" משמעותה למעשה "באין ילדים העומדים בתנאי סעיף 20" ולא "באין ילדים אשר נשארו בחיים".

פרשנות זו תואמת את תכלית חקיקתו של החוק אשר נועדה ליישם עיקרון המשכיות מגוריו של אדם בנכס בו הוא מחזיק כדייר מוגן, מעבר לתקופת ההסכם שנכרת עם המשכיר, על רקע של מציאות שהתאפיינה בריבוי שוכרים לעומת שוק דל של דירות להשכרה. אלא שהשנים נקפו והעתים הלכו והשתנו. הצורך הסוציאלי להגן על שוכר חסר קורת גג, השתנה לאין ערוך, התכלית אותה רצה המחוקק להגשים פעמים רבות אינה מוגשמת ביישום דווקני של החוק. בית-המשפט העליון היה ער לבעייתיות זו ועל כן פסק, כי פרשנות חוק הגנת הדייר יש שתיעשה במגמת צמצום תוך שמירה רבה יותר על הזכות הקניינית של בעלי הנכס. אמירות אלו מקבלות משנה תוקף היום לאור חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו.

עקב כך קובע כב' השופט ארבל כי:

"נראה לי, כי יש מקום, והגיעה העת, לשנות את היקף פריסתו של סעיף 20 לחוק הגנת הדייר. לתת פרשנות מצמצמת לסעיף זה. במובן זה, לא יהיה זה מן הראוי להסב את זכות הדיירות המוגנת באופן אוטומטי לכל אדם אשר יעמוד בתנאים הסטטוטורים של סעיף 20. על בית-המשפט להפעיל שיקול-דעת. הפעלת שיקול-הדעת יש שתיעשה בצמצום רב בכל הקשור להסבת הזכויות על-פי סעיף 20, זאת מתוך רצון לשמור על זכותו הקניינית של בעל הנכס, ולפרוס עליה את הגנת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו. הפרשנות אשר ניתנה לסעיף 20 בעבר היתה באותה עת פרשנות נכונה אשר תאמה את לשון הטקסט וכן את תכליתו, אך פרשנות זו איננה תואמת את המציאות כיום, שכן פרשנות שכזו איננה משיגה כיום את התכלית אותה רצה המחוקק להשיג בתחילת דרכה של המדינה, מה גם שהיא פוגמת בעקרונות היסוד אותה מנסה חוק היסוד לעגן."

עם זאת, בית-המשפט העליון נדרש לסוגיה ספציפית זו, ולא קיבל דעה זו, ועל-כן אין מנוס אלא להיצמד לפרשנות הדווקנית שניתנה לסעיף 20 בעבר שהובאה לעיל.

בן-זוג, ילד או קרוב שהפך לדייר מוגן, ונפטר – הזכות תחתיו

חוק הגנת הדייר קבע זכות כניסה לנעלי דייר שנפטר אשר ניתנת ליישום פעם אחת בלבד.

החוק אינו מעניק זכות "לשרשרת זכאים", כך, שבן-הזוג, ילד או קרוב שעמדו בתנאי הוראת סעיף 20 לחוק, והפכו לדיירים מוגנים תחת הדייר שנפטר - אינם יכולים להעביר זכויותיהם שוב, בהתאם להוראת סעיף 20 לחוק.

"החוק אינו קובע שרשרת אין-סופית של דיירות בדרך "הורשה" מדייר קודם שנפטר, אלא הוא קובע "הורשה" אחת בלבד מן הדייר המקורי...".

הזכאים לדיירות - החריג בסעיף 27 לחוק

סעיף 27 לחוק מאפשר לאלו אשר היו זכאים להיכנס לנעלי הדייר המוגן שנפטר, אולם לא נכנסו לנעליו מפאת קיומם של קודמים להם בסדר הזכאות - להיכנס כעת לנעליו, לאחר פטירתו של הקודם להם.

בכך, מעניק הסעיף זכות לילדים או לקרובים בתורת "יורש אחר יורש" או "יורש נדחה".

אולם, זכות זו מותנית בכך שהתקיימו בו תנאי סעיף 20 לחוק וכן - "ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר".

לדוגמה, אם בשעת פטירת הדייר הותיר אחריו ילד וקרוב שהתגוררו עימו לפחות שישה חודשים בטרם פטירתו, ולא היתה להם דירת מגורים אחרת - הרי בפטירת הילד - זכאי הקרוב להיכנס לנעליו תחת הילד, באם אף בעת פטירתו של הילד לא היתה לו דירת מגורים אחרת.

קיומם של מספר זכאים

כאשר קיימים מספר זכאים להגנת הסעיף, כגון מספר ילדים או קרובים אשר גרו עם המנוח בתקופה ובתנאים האמורים בהוראת הסעיף - רשאי בית-המשפט לקבוע שאחד או יותר מביניהם יהיו לדיירים, ורשאי הוא לקבוע פיצוי לנותרים ותנאים אחרים לקביעה זו. (סעיף 28(ב) לחוק).

מעמדו של מנהל העזבון

מנהל העזבון הינו צד דיוני בלבד לפעולת העברת הזכויות, כאמור בחוק הגנת הדייר. אין הוא צד מהותי ואין לו כל זכויות מהותיות במושכר.

הוא הדין לגבי יורש או יורשים הבאים בשם העזבון.

"מנהל העזבון, או יורש בשם העזבון, הינו צד דיוני - אך אין לו זכויות בשכירות המוגנת. עזבון הוא הרכוש, אשר השאיר המנוח לאחר מותו, ומנהל העזבון הוא מי שהתמנה לנהל את רכוש המוריש ולחלקו בין היורשים."

סעיף 115 לחוק הירושה

הוראת סעיף 115 לחוק הירושה תשכ"ה-1965, המסדירה זכאות קרובים בדירת המנוח בהתאם לתנאים האמורים בהוראת הסעיף - באה להוסיף על חוק הגנת הדייר ולא לצמצם או להחליף הוראות חוק אלו.

לפיכך, הזכאים למגורים כאמור בהוראות סעיף 115 לחוק הירושה, זכאותם הינה בנוסף לזכאים ולזכויות האמורות בחוק הגנת הדייר.

"סעיף 115 בא להוסיף על ההוראות הקובעות את הזכויות הקמות לבני משפחה לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב)... ויוצר זכות שכירות מכוח החוק, המיוחדת באופייה."

זכויות בבית-עסק

סעיף 23 לחוק מסדיר זכאות קרובי הדייר של בית-העסק, שנפטר.

בדומה לדייר בדירת מגורים שנפטר, אף כאן, קובע החוק עדיפות ראשונה לבן-הזוג הנותר, בהעדרו לילדיו, ובהעדרם לקרוביו הזכאים לרשת אותו על-פי דין.

הגדרת זכאים אלו ותנאי תחולת הסעיף - הינם כאמור בהוראת סעיף 20 לחוק, למעט העדרו של התנאי המגביל בנוגע לדירת מגורים אחרת, ובקרובי הדייר - הוספת התנאי ש"עבדו עם הדייר בעסקו שישה חודשים סמוך לפטירתו".

לגבי הוראות סעיפים 28-27 לחוק, ותחולתם על הוראת סעיף 23 לחוק, ראה לעיל, בזכאות בדירת מגורים.

עבדו עם הדייר בעסקו

תחולת הסעיף בנוגע לבן-זוג וילדו של הנפטר, אינה מותלית בשהות או בעבודה עם המנוח בעסקו.

תנאי כאמור קיים רק במקרה והזכאי הוא קרובו של המוריש.

"מלשון הוראה זו עולה בעליל שבו בזמן שרק "אותם היורשים" בלבד שעבדו עם הדייר המנוח בעסקו, זוכים במעמד של דייר, הרי לגבי ילדי הדייר אין כל תנאי מותנה שעבדו עימו בחייו בעסקו...".

התליית הזכאות בהמשך ניהול העסק

הוראת סעיף 26 לחוק מתלה את המשך זכאותם של המנויים בסעיף 23 לחוק, בכך שהמשיכו לנהל את עסקו של המנוח, וכל עוד עושים כך.

כמו-כן, אוסר סעיף זה להשכיר את העסק לאחר ומתלה המשך הזכאות באי-השכרתו כאמור.

המשך ניהול העסק - זמן סביר מפטירת הדייר

בהתאם להוראת סעיף 23 לחוק, זכאים בן-זוגו וילדו של הדייר המנוח להיכנס לנעלי זכאותו בדיירות המוגנת.

כאמור בהוראת הסעיף, זכאות זו אינה מותנית בכך שבן-הזוג או ילדו עבדו עימו עובר לפטירתו, אולם, מתנה את המשך הזכאות בהמשך ניהול עסקו של הדייר המנוח.

השאלה ביישום הוראה זו הינה, מה פרק הזמן מפטירת המנוח, בו המשך עסקו של המנוח יענה על דרישת הסעיף.

היש לדרוש כי זכאים אלו ימשיכו את עסקו של המנוח מייד עם פטירתו, או שמא אף אם ימשיכו את ניהול העסק מספר חודשים לאחר פטירתו, עדיין יענו על דרישת הסעיף.

ב-ע"א 326/72, נדונה שאלה זו, בהקשר לזכאות בנו של המנוח, אשר נכנס לניהול העסק כשבעה חודשים לאחר פטירת אביו. (במקרה זה נבחנה זכאותו בהתאם להוראת סעיף 27 לחוק).

נפסק, כי בנסיבות מקרה זה פרק הזמן של שבעה חודשים הינו פרק זמן סביר. יש לבחון כל מקרה בנסיבותיו, ולאורו להסיק האם ההמתנה היתה כרוכה בסיבה סבירה והגיונית אם לאו.

"...יש לתת לאדם הרוכש את זכות הדיירות מכוח סעיף 19 (סעיף 23 לנוסח המשולב - ב.ק.), שהות סבירה מיום היווצרה של זכות זו כדי להחליט אם להוסיף לנהל במושכר את העסק. ברור כי השאלה מהי שהות סבירה תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה."

ניהול העסק על-ידי אחרים

סעיף 26 לחוק מתנה את המשך תחולת הגנת החוק על הזכאי, כל עוד ממשיך הוא לנהל את העסק.

ניהול זה, כהגדרת הסעיף, יכול להתבצע "בין בעצמו ובין על-ידי אחרים".

לפיכך, ניהול העסק בידי בן-הזוג או ילדו באמצעות אחרים, יחשב כניהול הממשיך את תחולת הגנת החוק.

דייר שלא ניהל במקום עסק, עובר לפטירתו

סעיף 26 לחוק מתנה את המשך זכאותו של בן-הזוג או ילדו של הדייר המנוח, בכך שהמשיך בניהול עסקו של המנוח.

ומה יהא הדין כאשר המנוח לא ניהל כל עסק במקום?

נפסק, כי במקרה כאמור בו המנוח לא ניהל כל עסק - אין להוראת סעיף 26 לחוק כל נפקות, והגנת החוק תמשיך לחול עליהם אף אם לא המשיכו בניהולו של עסק, בהעדר קיומו של עסק.

"...אם הדייר המנוח לא ניהל, עובר לזמן פטירתו, כל עסק במושכר, אם בעצמו ואם באמצעות אחרים, ממילא לא חלה כל חובה על בן-זוגו או ילדיו לעשות כן לאחר מכן, כדי שיזכו בהגנת החוק - לאמור, במקרה זה אין מתחשבים בסייג שנקבע בסעיף 22 לחוק (סעיף 26 לנוסח המשולב - ב.ק.), אלא רק בהגנה הניתנת להם מכוח האמור בסעיף 19(ב) בלבד, (סעיף 23 לנוסח המשולב - ב.ק.)."

זכות ילדו של דייר שעבד עימו - בקיומו של בן-זוג

כאשר ילדו של הדייר המנוח עבד עימו בטרם פטירתו - זכויות הדייר המנוח יעברו לילדו, גם אם קיים בן-זוג העומד בתנאי סעיף 23 לחוק.

במקרה כזה, התנאי האמור בסעיף 26 לחוק, לגבי בן-הזוג, כלל לא יופעל.

"מן הדין וההגיון הוא לקרוא את המלים 'באין בן זוג כאמור בסעיף-קטן (א)' כאילו נאמר 'באין בן-זוג כאמור בסעיף-קטן (א) שהיה לדייר' (סעיף-קטן (א) לסעיף 23 לחוק - ב.ק.)... כשם שאלה זוכים להגנה בחוק. כן יזכו בנים המוסיפים לנהל את עסקו של הנפטר במושכר, כשאין לבן-זוגו שהשאיר אחריו ולא כלום, לא עם המושכר ולא עם העסק."

זכאי שהשכיר המושכר לאחר

סיפת סעיף 26 לחוק, מתנה את המשך תחולת הגנת החוק, כל עוד שהזכאים להיכנס לנעלי הדייר המנוח לא השכירו את המושכר לאחר.

תנאי זה הינו גורף, וחל אף אם בחוזה השכירות של הדייר המנוח, רשאי היה הדייר המנוח להשכיר המושכר לאחר.

עם זאת, כאשר הדייר המנוח היה רשאי להשכיר המושכר לאחר ועשה כן עוד בחייו - זכאים בן-זוגו, ילדו או קרובו להגנת החוק, אף במצב בו יושב במושכר שוכר, מכוח השכרת המושכר בידי הדייר המנוח.

הזכות לצוות דיירות מוגנת בצוואה

הזכות לדיירות מוגנת אינה חלק מנכסי העזבון, והיא עוברת אך ורק על-פי התנאים הנקובים בחוק הגנת הדייר.

לפיכך, צווי דיירות מוגנת בצוואה, הינה פעולה חסרת כל תוקף, ובפטירת הדייר המוגן תעבור זכותו לדיירות מוגנת, בהתאם להוראות סעיפים 28-20 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972.

הוראה לציווי דיירות מוגנת - לא תמיד בטלה

הגם שהוראת צוואה שמשמעותה ציווי דיירות מוגנת - בטלה, שכן דיירות מוגנת עוברת על-פי התנאים הקבועים בחוק הגנת הדייר בלבד - ניתן ליישם הוראה זו בצוואה על-ידי הפעלת סעיף 54(א) לחוק הירושה בדבר "פרשנות כפולה" של הוראת צוואה.

במסגרת זו, רשאי בית-המשפט לומר שהמילים שהמצווה השתמש בהן, לא היו מכוונות להביע משמעותן הפשוטה, אם הנסיבות המסובבות שהוכחו, מחייבות מסקנה זו בתורת מסקנה בלתי-נמנעת.

לפיכך, כאשר ברור שכוונת המצווה היתה לחלק באופן מסויים את חלקו בדמי המפתח, הרי גם אם על-פי חוק - הדיירות בנכס המוגן עוברת לאחד מהיורשים בלבד - רואים את דברי המצווה כאילו הורה לאותו יורש להעביר מנכסיו הוא את חלקם של שאר היורשים, ורק בתנאי זה יזכה בחלקו.

אמנם, בהתאם לסעיף 45 לחוק אין מצווה רשאי לצוות לאחר לעשות פעולה ברכוש שאינו של המצווה - אולם נפסק כי תנאי זה תקף. סיבת התקפות נעוצה בכך שאותו יורש אליו כוון התנאי - רשאי לסרב לקיים תנאי זה, ובכך - יפסיד את הזכיה שנקבעה לטובתו בצוואה. מקרה כאמור נדון, ב-ע"א 765/87, בהתאם לאמור לעיל.

פסק-דין לפינוי כנגד דייר שנפטר

זכויותיו של הזכאי הנכנס לנעלי זכאותו של הדייר המנוח, אינן עולות על אלו של המנוח עצמו.

לפיכך, כאשר ניתן פסק-דין לפינוי כנגד הדייר המנוח עוד בחייו - יחייב פסק-דין זה אף את הזכאי הנכנס לנעליו, שכן בצד הזכות עברה עימה אף החובה, שהינה מעשה בית-דין כנגד הדייר.

"זכות הדיירות שהגיעה לאלמנה עם מות בעלה, מכוח הדין, היא זכותו של בעלה; אלמלא היה הוא הדייר, על-פי לשונו של סעיף 20(א) לחוק (נוסח משולב), גם היא לא היתה לדיירת; אילו היה הוא פולש או משיג גבול, גם עליה היה לפנות... זהות הזכות נותנת שדינה כדין קודמה. מעשה בית-דין שהיה בין מי שקדם לאלמנה בזכות הדיירות... אילו ניתן צו פינוי נגד הבעל לפני פטירתו הוא היה תופס גם לגביה ומצר את זכותה ומשיצא פסק הדין לטובתו, זהותו עברה אליה כשהיא משוריינת באותו פסק-דין."