דירת המגורים

115. דירת המגורים (תיקון התשל"ו)

(א) דירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה, רשאים בן-זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה; דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם בין הנשארים בדירה לבין אותם היורשים, ובאין הסכם ביניהם – על-ידי בית-המשפט.

(ב) בית-המשפט רשאי לקבוע, לפי בקשת היורשים האמורים:

(1) שיוסיפו לגור בדירה רק אלה שאין להם דירה אחרת למגורים;

(2) שהנשארים בדירה יוסיפו לגור רק בחלק מן הדירה, ובלבד שחלק זה יכלול את המטבח וחדרי-השירות, אם ישנם.

(ג) הוראות סעיפים-קטנים (א) ו-(ב) יחולו גם על דירה ששכר המוריש לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים וגר בה ערב מותו והשכירות לא נתבטלה במותו; והוא, על-אף האמור לעניין זה בחוזה השכירות.

(ד) דירה שהמוריש שכר לתקופה קצרה יותר וגר בה ערב מותו, זכות השכירות בה על-פי חוזה שאינה מתבטלת במות המוריש ואינה זכות לפי חוקי הגנת הדייר, תימסר לבן-זוגו, לילדיו ולהוריו שהיו גרים באותה דירה עם המוריש ערב מותו.

היקף הסעיף

סעיף 115 בא להוסיף על ההוראות הקובעות את הזכויות הקמות לבני משפחה בחוק הגנת הדייר. סעיף זה יוצר זכות שכירות מיוחדת באופייה, מכוח החוק.

מטרת הסעיף היא להגן על בני משפחה, אשר אין להם דירת מגורים אחרת, ואשר עלולים להישאר ללא קורת-גג עקב פטירת בן המשפחה אשר היו לו זכויות הבעלות בדירה, ואשר מכוחו ובזכותו הם גרים בתוך הדירה.

אולם, בד-בבד, עם התחשבות באלה שעלולים לאבד לפתע קורת-גג מראשם – "יש כמובן לכבד גם את זכותו של כל יורש לקבל ללא דיחוי רב את המגיע לו".

בעל דירה – בעלות בחלק מהדירה בלבד

הוראת הסעיף מתייחסת לבעלים של דירה – גם אם אין הוא הבעלים היחידים של הדירה, אלא במשותף עם אחרים.

"לאור אופיה של הוראת החוק… אין כל מקום לפרש מונח בעל דירה המובא בהם כאילו התייחס רק לבעלים של כל הרכוש ולא לבעלים של מקצתו של הרכוש. העובדה כי המוריש היה רק אחד מתוך מספר בעלים, שהחזיקו ברכוש תוך שיתוף במקרקעין, אין בה כדי לשלול מן המוריש האמור את המעמד של בעל הדירה."

בעלות בדירה – כוללת חכירה

נפסק כי במציאות הרווחת בישראל, מרביתם של חוזי החכירה לדורות כמותם כחוזים להעברת בעלות, ולפיכך יש לראות בחכירה לדורות, לעניין סעיף זה – כבעלות ממש.

פקיעת חוזה החכירה לפני פטירת המנוח

מהטעם האמור לעיל, לפיו רואים חכירה כבעלות, וכאשר מחוזה החכירה עולה שחידושו הינו עניין פורמאלי בלבד – הרי מכך יש להסיק, שאין באי-חידושו בכדי למנוע מזכות החכירה לעבור לעזבון.

בעלות ממש ולא זכויות חוזיות

הסעיף דן במוריש שהיה בעלים של דירה, במותו. ביטוי זה אינו מותיר מקום לספק כי המדובר בבעלות ממש ולא בזכויות חוזיות שאינן מגיעות לידי בעלות.

לפיכך, מנוח שרכש דירה וטרם העבירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, וכל שבידיו הוא חוזה רכישה – "הבעלות", כמוגדר בחוק המקרקעין, אינה עוד בידיו. לפיכך, על מקרה שכזה לא יחולו הוראות סעיף 115 לחוק.

יצויין, כי במקרים בהם נרכש הנכס לפני תחולת חוק המקרקעין – יש לראות בזכויות החוזיות זכויות שביושר במקרקעין, שמהוות תחליף לזכות הבעלות שבדין.

הזכאים להפעלת הסעיף

סעיף 115 לחוק מדבר על המשך מגורים של אלו שהתגוררו בדירה כשוכרי היורשים, ולא על אלו שהחלו להתגורר בדירה לאחר פטירת המוריש ובלשון כב' הנשיא שמגר:

"סעיף 115 מדבר אף הוא על המשך המגורים של בן הזוג כשוכר (במקרה דנן לגבי מחצית הדירה) של היורשים. החוק מדבר מפורשות על אלה "שיוסיפו לגור בדירה" ולא על אלה שבאו מקרוב, היינו אחר פטירת (המנוח)."

מגורים בדירה ערב הפטירה – מהם "מגורים"

דרישת הסעיף ותנאי לתחולתו הוא, שהמנוח והזכאים לגור בה – גרו בדירה ערב הפטירה.

כב' השופט אשר, ב-ע"א 592/76, הגדיר את המושג "גר":

"אפשר לומר על אדם שהוא גר בדירה כשהוא מקיים בה, באמת ובתמים, את מעונו ומשכנו."

"החזקת" הדירה אינה מספקת – דרושים "מגורים"

ב-ע"א 592/76 נדון מקרה בו בני-זוג פעלו לשם מעבר למשכנם החדש, הכניסו ריהוט וציוד וקיבלו את מפתחות הדירה.

נפסק, כי החזקת הדירה אינה מספקת לתחולת סעיף זה, ויש צורך במגורים ממש.

"החזקת הדירה, אפילו היא מצויידת בכל הציוד והריהוט הדרושים, אינה מספיקה. יכול אדם להחזיק בדרך הנ"ל בדירות רבות, אך הוא גר רק בדירה שבה קבע את מעונו במציאות ובאופן ממשי."

היעדרות מהדירה לתקופה ארוכה

מגורים בדירה אינם מחייבים נוכחות תמידית בדירה.

אדם המתגורר באופן רגיל בדירה, הרי גם אם יעדר באופן זמני מהדירה, ואף לתקופה די ארוכה – בגלל עבודה או סיבה אחרת – יכול להיחשב כמתגורר באותה דירה.

מגורי בן בדירה בזמן חופשות

מגורים בזמן חופשה בלבד, ואכסון חפצים בדירת האב – אינם מספיקים ואינם נכללים במונח "גר".

"גם לפי כוונת המחוקק לא היה המערער נכלל בין המוגנים על-ידי הסעיף. כוונת המחוקק היתה להבטיח קורת גג לקרובי המוריש שגרו בדירה ערב מותו, ושללא הוראת סעיף זה, היו צפויים לסכנת פינוי מהדירה."

הזכאות לאמור בסעיף אינה עוברת בירושה

זכות המגורים האמורה בסעיף הינה "זכות אישית", ובמות בעל הזכות, פוקעת הזכות ואינה עוברת ליורשיו.

אורך תקופת השכירות

ב-ע"א 466/73 נדון מקרה בו יושם סעיף זה לטובת אלמנה, ותקופת השכירות לטובתה בדירת בן-זוגה המנוח הוארכה מעת לעת.

כעבור למעלה מארבע שנים, דחה בית-המשפט המחוזי את בקשת האלמנה להארכת השכירות בתקופה נוספת, וקיבל את התנגדות שאר היורשים לבקשת הארכה זו.

בסמכו את ידיו על החלטה זו, הגדיר כב' השופט מני את מטרת הסעיף וסיבות הגבלת התקופה.

"מטרת סעיף 115(א) לחוק הירושה היא למצוא פתרון זמני למגוריהם של בני משפחה קרובים אשר התגוררו בביתו של המוריש ערב מותו, כך שהם לא ימצאו עצמם פתאום מחוסרי גג סמוך לפטירה, ולמנוע על-ידי כך את אי הנוחות והסבל שדבר זה עשוי לגרום להם. בעניינינו עברה תקופה די ארוכה מאז פטירתו של המנוח, תקופה שבה יכלה המערערת למצוא לעצמה סידור חלופי, ובכלל הגיעה כבר העת להוציא כל מכשול מדרך חלוקתו הסופית של העזבון וחיסולו."

מהאמור, עולים מספר קריטריונים לקביעת אורך תקופת השכירות:

* תקופה המאפשרת למצוא דיור חלופי;

* הצורך בסיום חלוקת העזבון וחיסולו;

* מועד של ארבע שנים הינו מועד מספיק לקיומם של שתי החלופות האמורות.

שיעור דמי השכירות

שיעור דמי השכירות מסור לשיקול-דעתו של בית-המשפט, בהתאם לנסיבות העניין.

ב-ע"א 485/70 נדון הערעור אף בנוגע לשיעור דמי השכירות, כאשר הזכאי למדור בהתאם לסעיף זה – קבל על שיעורם הגבוה של דמי השכירות.

בית-המשפט ציין, כי בנסיבות בהם דמי השכירות נקבעו לפי המקובל ב"שוק החופשי", אין מקום להתערב, בדרך של הפחתתם.

"בענין דנא לא הוכחו נסיבות המצדיקות… דמי שכירות נמוכים יותר. דמי השכירות נקבעו לפי המקובל בשוק החופשי."

לעומת זאת, ב-ע"א 513/82 (בר"ע 227/81) הסכים בית-המשפט כי:

"דמי השכירות נקבעים… לפי ראות עיניו של בית המשפט, ואין צריך לומר, ששיקול הדעת תלוי בנסיבותיו של כל מקרה נתון. בנסיבות אותו מקרה וויתרה האלמנה על זכותה למזונות בשיעור גדול יותר מהיורשת, ולפיכך פסק בית המשפט כי שיעור התשלום החודשי יהיה כאילו היתה זו שכירות מוגנת, אך תבוא עליהם תוספת של 50%."

שיעור דמי השכירות – מרכיב בקביעת המזונות

קביעת דמי השכירות בהתאם לסעיף 115 לחוק, ובמיוחד דמי שכירות גבוהים, ניתן להכלילם במסגרת הנסיבות על-פיהן יקצוב בית-המשפט את שיעור המזונות, כאמור בסעיף 59 לחוק.

חיוב רטרואקטיבי

כעיקרון, ניתן לחייב בדמי שכירות עבור תקופת העבר, אולם כאשר היורשים ישבו באפס מעשה ולא תבעו זכותם זו – לא יחייב בית-המשפט בגין כל התקופה, ובמיוחד כאשר "ברור שחיוב למפרע עבור תקופה ארוכה כל כך מהווה הכבדה רבת משקל על האלמנה". בנסיבות אלו, טענה האלמנה כי קיומה מקצבת הביטוח הלאומי בלבד.

זכות מדור מדין מזונות

אשה זכאית למזונות מבעלה, וזכות זו קיימת אף לאחר הפטירה.

הזכאות למזונות כוללת אף זכאות למדור, ולפיכך יכולה אלמנה לטעון לזכות למגורים בדירה אף מדין זכותה למזונות כאמור.

האם כך הדבר? האם זכות זו נוספת לזכות האמורה בסעיף 115(א) לחוק?

התשובה לכך הינה שלילית. זכות המדור הינה מדין מזונות, ולעניין מזונות מורה סעיף 148 לחוק, שלא ינהגו עוד בזכויות למזונות מן העזבון, אלא הוראות חוק הירושה.

לפיכך, במידה והוראות חוק הירושה שונות מהוראות ההלכה – הוראות החוק עדיפות.

יוצא מהאמור, כי אין לאלמנה כל זכויות למדור, מעבר לקבוע בחוק הירושה ולאמור בסעיף זה.

זכות המדור עדיפה על זכויות היורשים

זכות המדור העומדת לזכאים על-פי סעיף זה, עדיפה ועומדת לזכאים, גם לגבי נושי העזבון.

עם זאת, ב-ת"א (ת"א) 3099/98 נדון מקרה בו התגוררה המבקשת בדירה כבת-רשות מזה 40 שנה, עוד בטרם נפטר אביה. על הדירה רבץ משכון מטעם הבנק. המבקשת טענה לזכותה להוסיף ולגור בדירה לפי סעיף 115(א) לחוק הירושה. כב' השופט זפט פסק:

"בצדק משיבה על כך פרקליטת הבנק כי עניינו של סעיף 115 אך ביחסים בין היורשים לבין עצמם. זכותה של המבקשת כיורשת כלפי צד ג' אינה יכולה להיות טובה מזכות אביה-מורישה, וכשם שזכות אביה בדירה בחייו היתה כפופה להערת האזהרה לטובת בנו ולטובת הבנק כך גם זכותה של המבקשת כיורשת."

ערך הנכס כאשר הוא תפוס על-פי סעיף זה

ב-ע"א 592/76 נפסק, כי ערכה של דירה התפוסה על-ידי דייר מכוח הוראת סעיף 115 לחוק – שוויה הוא כ-70% מערכה של דירה זהה פנויה.

טענה על-פי סעיף 115 שהועלתה לראשונה בערעור

ב-ע"א 7987/96 דנו הערכאות הקודמות בפרשה בסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972. הערכאות הקודמות לא דנו בשאלה אם אפשר להחיל על המערערת את הוראותיו של סעיף 115 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, לפיכך לא מצאה דעת הרוב מקום להתייחס אליה, "והוא – כבר מהטעם שנוכח התקופה הממושכת שחלפה מאז פטירת אחרון המורישים של המערערת (שש-עשרה שנים) ממילא סיכויי יישומה מועטים; וקבלתה היתה מחייבת פתיחת מסכת הראיות והטענות מחדש, לאחר שכל טענותיהם של בעלי הדין כבר מוצו.

כב' השופט טירקל, בדעת מיעוט היה סבור כי:

"ברור שהדיונים הקודמים, וכך פסקי-הדין שניתנו, לקו בכך שלא התבססו על תשתית משפטית שלימה וראויה. לפיכך לא התלבנו כל השאלות שראוי היה ללבנן. לדעתו של חברי הנכבד, המשנה לנשיא ש' לוין, נוכח התקופה הממושכת שחלפה מאז פטירת אחרון המורישים אין לעורר את השאלה… אין אני סבור כך. לדעתי, מקום שבירור לא התנהל בנתיבו המשפטי הנכון, וכן קיים חשש שכתוצאה מכך נגרם עוול למי מבעלי הדין, אין משגיחים בנימוקים "מעשיים" שכאלה. דומני שחשש כזה קיים כאן.

אילו נשמעה דעתי היינו מבטלים את פסקי-הדין של הערכאות הקודמות ומחזירים את הדיון לבית-משפט השלום, על-מנת שישמע את טענותיהם של בעלי הדין לעניין סעיף 115, ואם יראה צורך בכך גם ישמע ראיות בעניין זה."

זכאויות על-פי חוק המקרקעין

זכות קדימה בין בני-זוג

סעיף 101 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע, כי מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני-זוג, והם: משק חקלאי או בית-עסק המתנהלים על-ידיהם במשותף, או דירה המשמשת להם למגורים – אין בן-הזוג זכאי להעביר חלקו במקרקעין אלה לאחר – אלא אם הציע אותו תחילה לבן-זוגו.

זכות קדימה זו קיימת לבן-הזוג הנותר בחיים, אף כנגד יורשי בן-הזוג המנוח.

זכותו של שותף לניהול ושימוש

סעיפים 31-30 לחוק המקרקעין – בדבר זכות האלמנה להושיב בדירה קרובים והענקת דיור לחסרי דיור.